Jak Úrokové sazby Vliv na trhu bydlení

Hypotéky se dodávají ve dvou základních formách – s pevnou sazbou a nastavitelný sazby – s některými hybridních kombinací a různých derivátů každého z nich. Základní pochopení úrokových sazeb a ekonomických vlivech, které určují budoucí průběh úrokové sazby mohou pomoci spotřebitelům při rozhodování finančně spolehlivých hypotéky, jako jsou například uskutečnění této volby mezi fixace nebo nastavitelný-sazba hypotéky (ARM), nebo rozhodování o tom, zda se má refinancovat ven z hypotéky s pohyblivou sazbou.

V tomto článku se budeme diskutovat vliv úrokových sazeb na hypotečním průmyslu, a jak se oba budou v konečném důsledku vliv na částku, kterou zaplatíte za svůj domov.

Hypoteční Výrobní linka

Hypoteční průmysl má tři hlavní části nebo podniků: hypotéka, která je původcem, Agregátor a investora.

Hypotéka, která je původcem je věřitel. Věřitelé přijít v několika formách, od družstevních záložen a bank hypotečních makléřů. Hypoteční původci zavést a na trhu úvěrů pro spotřebitele. Prodávají půjčky. Jsou navzájem konkurují na základě úrokové sazby, poplatků a úrovně služeb, které nabízejí spotřebitelům. Úrokové sazby a poplatky, které účtují spotřebitelům určit jejich ziskové marže. Většina hypotečních původci nemají portfolio úvěrů (to znamená, že nemají zachovat úvěr aktivum). Místo toho, oni prodávají hypotéky na sekundárním hypotečním trhu. Úrokové sazby, které účtují spotřebitelům, jsou určovány jejich ziskové marže a cenou, za kterou lze prodat hypotéku do sekundárního hypotečního trhu.

Agregátor kupuje nově vznikl hypoték z jiných institucí. Jsou součástí sekundárního hypotečního trhu. Většina agregátory jsou také hypoteční původci. Agregátoři shromáždit mnoho podobných hypotéky dohromady, aby vytvořily cenné papíry kryté hypotékami (MBS) – proces známý jako sekuritizace. Bezpečnostní hypotéka-couval je vazba, opírající se o podkladovým portfoliem hypoték. Cenné papíry zajištěné hypotékami jsou prodávány investorům. Cena, za kterou lze cenné papíry kryté hypotékou prodávány investorům určuje cenu, která agregátory zaplatí za nově vzniklých hypoték z jiných věřitelů a úrokovými sazbami, které nabízejí spotřebitelům pro jejich vlastní hypoteční originations.

Existuje mnoho investorů hypotečních cenných papírů krytých: penzijní fondy, podílové fondy, banky, hedgeové fondy, zahraniční vlády, pojišťoven a Freddie Mac a Fannie Mae (vládou sponzorované podniky). Vzhledem k tomu, investoři se budou snažit maximalizovat návratnost vložených prostředků, které často běžet relativní hodnota analýzy mezi cenných papírů krytých hypotékami a ostatních investic s pevným výnosem, jako jsou podnikové dluhopisy. Stejně jako u všech finančních cenných papírů, poptávka investorů o cenné papíry kryté hypotékami určuje cenu, kterou budou platit za těchto cenných papírů.

Ještě investorů určují úrokové sazby hypoték?

Do značné míry zabezpečení investoři kryté hypotékou stanovit sazby hypoték nabízených spotřebitelům. Jak již bylo vysvětleno výše, hypotéka výrobní linka končí v podobě cenného papírů krytých hypotékami zakoupené investorem. Volný trh určuje se vyrovnání tržních cen investoři budou platit v případě cenných papírů krytých hypotékami. Tyto ceny zpětná vazba prostřednictvím hypotečního průmyslu ke stanovení úrokové sazby nabízené spotřebitelům.

Pevná úroková sazba Hypotéky

Úroková sazba na fixace je pevná po celou dobu životnosti hypotéky. Nicméně, v průměru o 30-leté pevně úročené hypotéky mají životnost jen asi sedm let. To proto, že majitelé domů často stěhují nebo budou refinancovat své hypotéky.

Ceny bezpečnostní hypotékami silně korelují s cenami amerických státních dluhopisů. To znamená, že cena cenného papírů krytých hypotékami opírající se o 30-leté hypotéky se bude pohybovat s cenou amerického ministerstva financí pětiletého listu nebo US Treasury 10-ti letého dluhopisu na základě finanční jistiny známý jako trvání. V praxi se doba trvání 30-leté hypotéky je to blíže k pětileté poznámka, ale trh inklinuje k použití 10-ti letého pouto jako měřítko. To také znamená, že úroková sazba 30-leté pevně úročené hypotéky nabízeny spotřebitelům by se měl pohybovat nahoru nebo dolů s výnosem z amerického ministerstva financí 10-ti letého dluhopisu. Výtěžek pouto je funkcí jeho kupónu rychlosti a ceny.

Ekonomická očekávání určit cenu a výnos státních dluhopisů USA. nejhorším nepřítelem Dluhopis je inflace. Inflace narušuje hodnotu budoucích plateb dluhopisů – a to jak kupónových plateb a splácení principu. Proto, když inflace je vysoká, nebo očekává nárůst ceny dluhopisů klesat, což znamená, že jejich výnosy stoupat – existuje inverzní vztah mezi cenou dluhopisu a jeho výnosu.

Fedu Role

Federální rezervní systém hraje velkou roli v inflačních očekávání. Důvodem je, že vnímání dluhopisových trhů je, jak dobře Federální rezervní systém je kontrolovat inflaci prostřednictvím správy krátkodobých úrokových sazeb určuje dlouhodobější úrokové sazby, jako je výnos amerického ministerstva financí 10-ti letého dluhopisu. Jinými slovy, Federální rezervní systém nastaví aktuální krátkodobé úrokové sazby, které na trhu interpretuje určit dlouhodobé úrokové sazby, jako je výnos na US Treasury 10-ti letého dluhopisu.

Nezapomeňte, že úrokové sazby na 30-leté hypotéky jsou vysoce koreluje s výtěžkem US Treasury 10-ti letého dluhopisu. Pokud se snažíte odhadnout, co 30-leté pevně sazby hypotečních úrokové sazby budou v budoucnu dělat, sledovat a porozumět výnos na US Treasury 10-ti letého dluhopisu (nebo pětiletou na vědomí), a sledovat, co na trhu říká o federální rezervní měnovou politiku.

Nastavitelný-Rate hypotéky

Úroková sazba z nastavitelným sazba hypotéky by mohly měsíčně změnit, každých šest měsíců nebo rok, v závislosti na podmínkách hypotéky. Úroková sazba se skládá z hodnoty indexu plus marže. Toto je známé jako plně indexované úrokové sazby. To je obvykle zaokrouhlena na jednu osminu procentního bodu. Hodnota indexu je variabilní, přičemž rozpětí je stanovena na dobu trvání hypotéky. Například pokud je aktuální hodnota indexu je 6,83% a marže je 3%, zaokrouhlení na nejbližší osminu procentního bodu by plně indexovány úroková sazba 9,83%. Je-li index klesl na 6,1%, plně indexovány úroková sazba bude 9,1%.

Úroková sazba u hypotéky s pohyblivou sazbou je vázána na index. Existuje několik různých hypoteční indexy používané pro různé hypoték s pohyblivou úrokovou sazbou, z nichž každý je zkonstruován za použití úrokové sazby na obou typu aktivně obchodované finanční jistoty, druh bankovního úvěru nebo typ bankovní vklad. Všechny různé hypotečních indexy jsou obecně v korelaci s sebou. Jinými slovy, se pohybují ve stejném směru, nahoru nebo dolů, jak se mění ekonomické podmínky. Většina hypotečních indexy jsou považovány za krátkodobé indexy. Krátkodobá nebo termín se vztahuje k období předmětných cenných papírů, úvěrů či vkladů použitých pro konstrukci indexu. Typicky konečnou platností jistotu, půjčka nebo záloha, která byla uzavřena na dobu jednoho roku nebo méně je považován za krátkodobý.

Většina krátkodobé úrokové sazby, včetně těch, které slouží k vytvoření hypoteční indexy, jsou úzce koreluje s úrokovou sazbou známý jako Federal Funds Rate.

předpovídání změn

Pokud se snažíte odhadnout změny úroková sazba z hypoték s pohyblivou úrokovou sazbou, podívejte se na tvar výnosové křivky. Výnosová křivka představuje výnosy z amerických státních dluhopisů se splatností od tří měsíců do 30 let.

Je-li tvar křivky je plochá nebo klesající skloněný, to znamená, že trh očekává, že Federální rezervní systém udržovat krátkodobé úrokové sazby na stejné úrovni nebo je přesunout nižší. Je-li tvar křivky nahoru se svažuje, trh očekává, že Federální rezervní systém pro pohyb krátkodobých úrokových sazeb vyšší.

Strmost křivky v obou směrech je údaj o kolik se trh očekává, že Federal Reserve zvýšit nebo snížit krátkodobé úrokové sazby. Cena futures Fed fondů je také údaj o tržní očekávání ohledně krátkodobých úrokových sazeb.

Sečteno a podtrženo?

Pochopení toho, co ovlivňuje současné i budoucí pevnou a úrokové sazby hypoték s pohyblivou sazbou mohou pomoci při rozhodování finančně spolehlivých hypotéky. Tato znalost vám může pomoci učinit rozhodnutí o výběru hypotéky s pohyblivou sazbou v průběhu fixace a může vám pomoci rozhodnout, kdy má smysl refinancovat z nastavitelnou sazba hypotéky. Níže je uvedeno několik tipů konečné.

Nevěřte všemu, co slyšíte v televizi. Není to vždy vhodná doba k refinancování ze svého nastavitelný-sazba hypotéky, než je úroková sazba dále stoupá. Úrokové sazby by mohly dále stoupat kupředu – nebo by mohly klesnout. Zjistěte si, co výnosová křivka říká.

Pro více informací, viz bod 4 Klíčové faktory, které pohánějí trh s nemovitostmi, špičkových amerických Indikátory Trh s bydlením a jak úrokové sazby pracovat na hypotéku.