Otázku, zda koupí a prodejem nebo nákupem a hospodářství je nejlepší realitní investiční strategie nemá jednu správnou odpověď. Přesněji řečeno, rozhodnutí zvolit jednu metodu nad druhým by mělo být součástí explicitní strategie, která bere celkové investiční cíle investora, stejně jako možnosti, které nabízí stávajícím trhu, v úvahu. Tento článek se bude diskutovat o výhodách a nevýhodách každé investice strategie. Přečtěte si o to zjistit, jaká strategie bude vytěsnit ostatní na trhu, na kterém budete investovat.
Proč investovat do nemovitostí?
Obytná vlastnictví nemovitostí získává stále větší zájem ze strany retailových investorů pro mnohé z následujících důvodů: Realitní poskytuje více předvídatelné výnosy než akcie a dluhopisy.
Realitní poskytuje inflace živý plot, protože nájemného a investiční cash flow obvykle vzroste minimálně o tolik jako míra inflace.
Realitní poskytuje vynikající místo pro kapitálu v době, kdy investoři nejsou jisti vyhlídky v akciových a dluhopisových trhů nebo když investoři očekávají dlouhodobý výnos do akcií a dluhopisů jako nedostatečné.
Vlastní kapitál vytvořený v investic do nemovitostí poskytuje vynikající základnu pro financování další investiční příležitosti. Místo toho, zapůjčení získat kapitál jít do jiných vozidel (tj kupovat akcie na margin), investoři mohou půjčit proti své vlastní kapitál na financování jiných projektů. Relativní jednoduchost vypůjčit proti investování do nemovitostí v kombinaci s nárokem na odpočet úroků hypotečního úvěru činí tuto volbu méně-drahá metoda pro financování další příležitosti pro investory, kteří jsou pohodlné užívání na dodatečnou finanční riziko.
Kromě toho, že peněžní tok pro vlastníky v době, kdy je rezidenčních nemovitostí je pronajata, ale může být také použit jako bydliště nebo k jinému účelu během období, kdy není k produkci peněžní toky. (Chcete se dozvědět více? Číst investování do nemovitostí).
Vliv tržních faktorů
Nastínit důsledky rozhodnutí flip nebo hold, jeden musí pochopit problémy tkvící v každé z těchto strategií transakcí. Ve srovnání s akciemi a dluhopisy, s nemovitostmi je poměrně neefektivní trhu a je charakterizována nízkým objemem transakcí a údajů o trhu, která není příliš transparentní. Potíž najít realitních příležitostí v kombinaci s nekonzistentní vlastnictví a tržních údajů, aby transakce s nemovitostmi obtížnější a nákladnější vykonat než akciových a dluhopisových obchodů. (Pro další čtení, viz: Pět věcí Každá realitní investor by měl vědět.)
Dva další problémy, které mohou vést investory vybrat jednu taktiku před druhým točí kolem oceňovacích metod a kapitál nezbytné investovat do této třídě aktiv. Rezidenčních nemovitostí jsou oceňovány metodou posouzení a nikoliv kontinuální obchodování, což má za následek návratnost investic, které jsou předvídatelnější a méně volatilní než výnosy akcií a dluhopisů. Vzhledem k tomu, poptávka po nemovitostech je ovlivněna dlouhodobých ekonomických trendů, jako je nárůst obyvatelstva, zaměstnanost a celkové hospodářství, realitní rozšířila období vysokých a nízkých hodnot a objemu transakcí. Realitní trhy v dlouhém vzestupný trend se vyznačují zvýšenou poptávkou a období, kdy investoři tvoří seno, dokud svítí slunce, zatímco dolů trhy mají tendenci vykazovat omezené obchody, investoři přičemž ztráty papíru, dokud se trh oživí a mohou opět realizovat zisky.
K prokázání relativně vysoké náklady na investice do nemovitostí na celkových investičních strategií, porovnat rozdíl mezi $ 200.000 investice do akcií a ve stejné výši investice do nemovitostí. Vezme-li se velké akciové expozice, může investor okamžitě prodat část investice pro zisk a držet rovnováhu vůči dolaru náklady v průměru, čekat na budoucí potenciální zisky, nebo se vydat na dlouhodobou pozici v tomto odvětví či firmy. A $ 200.000 postavení dolaru do nemovitostí může být cokoli z jednoho rodinného domu na pár malých vlastností. S výjimkou sekuritizovaných investic do nemovitostí, jako jsou investiční realitní trustů (REIT), jeden problém s výhradním vlastnictvím rezidenčních nemovitostí je to, že není snadno rozdělen. U jiných typů investic, jako jsou akcie, v případě, že investor je nepříjemné s určitou expozici, on nebo ona může propustit expozici s deriváty či prodejem část investice. S nemovitostmi, jediný skutečný způsob, jak snížit expozici je prodávat zájmy partnerství ve vlastnictví, což může vést k ovládání, právních a manažerských problémů.
Klady a zápory obracející
Nejvíce zřejmá výhoda obracející investic do nemovitostí je schopnost okamžitě realizovat zisky a mít kapitál svázaná k co nejmenším možném čase. Také, na rozdíl od akciového trhu, který může otočit ve středu dne, realitní trhy jsou snadněji předvídat a mohou produkovat delší časový úsek, které kompenzují investory pro obracející vlastnosti. V tomto smyslu, mizerný vlastnosti mohlo být považováno za méně riskantní investiční strategie, protože se předpokládá, že udržet kapitál v riziku minimálním množství času, a protože postrádá řídících a leasing rizika spojená držení nemovitostí.
Pro většinu investorů, by měly být mizerný vlastnosti považován spíše taktickou strategii než investice do dlouhodobé strategie. Vzhledem k tomu, transakční náklady jsou velmi vysoké jak na nákupním a prodejním stranu, mohou významně ovlivnit zisky. Existují dva hlavní typy vlastností, které mohou být použity v buy / sell přístupu k investování do nemovitostí. Prvním z nich je domy nebo byty, které lze koupit pod aktuální tržní hodnotu, protože jsou ve finanční tísni. Druhým je ustalovač, vlastnost se strukturálním nebo konstrukční problém, který lze překonat vytvářet hodnoty.
Investoři, kteří se zaměřují na problémové vlastnosti tak učinit pomocí identifikace majitele domů, kteří již nemohou řídit nebo udržet své vlastnosti, nebo tím, že najde vlastnosti, které jsou předlužených a jsou ohroženy jít do prodlení. Ti, kteří dávají přednost Fixační prostředky, na druhé straně, bude předělat nebo zlepšení vlastností tak, že to funguje lépe pro majitele domů, nebo je účinnější pro bytové nájemníky. Při použití této taktiky, kupující z ustalovače se spoléhá na investování kapitálu ke zvýšení hodnoty v protikladu k pouhé koupi nemovitosti za nízkého základu za účelem vytvoření vysoké návratnosti investic. Samozřejmě, že je také možné kombinovat tyto dvě strategie, když obracející vlastnosti, a mnoho investorů udělat.
Nicméně, obracející vlastnosti mohou vytvářet daňové a nákladově problémy, které člověk nemusí se potýkají s dlouhodobými investicemi. Obracející obvykle vede k výkyvům v příjmech, které mohou vytvářet problémy s cash flow a daňové správy. Také zjištění těchto příležitostí může být obtížné v dlouhodobém horizontu, takže tato strategie lépe hodí pro ty, kteří chtějí využít krátkodobější příležitostí na trhu s nemovitostmi. (Chcete-li se dozvědět více o obracející, číst Pět chyb, které dělají dům obracející Flop).
Klady a zápory Holding,
Je to známý fakt, že nákup a držení nemovitosti je recept na hromadění bohatství. Většina staré peníze v USA i v zahraničí byla nabyté prostřednictvím vlastnictví půdy. Dokonce i po období klesajících cen pozemků, hodnoty země mají téměř vždy odrazila v dlouhodobém horizontu, protože tam je omezená dodávka půdy.
Avšak dlouhodobá vlastnictví nemovitosti nese nesčetné množství řízení a právních otázek, které investoři do akcií a dluhopisů nikdy nebude muset potýkat s. Vlastnictví nemovitostí je pro správu náročné na úsilí, které je mimo dovednostmi mnoha investorů.
Investoři musí mít schopnosti pro analýzu trhu v určitém konkrétní společnosti a schopnost vedení plnit dané obchodní strategie. Dlouhodobá realitní investor potřebuje stejné dovednosti, ale má přidanou odpovědnost vytváření a provádění těchto obchodních strategií pro jeho nebo její vlastnosti. Mnoho investorů, zejména první-time majitelé pronájem nemovitostí, jsou špatně připravené nebo špatně vybaveni vypořádat se s odpovědností, které přicházejí s řízením pronájem nemovitostí. Proces hledání kvalitními nájemci a uspokojování jejich potřeb, spolu se zajištěním údržby a údržbu majetku, může být stresující a časově náročné podniku, ale úspěšná správa nemovitostí je nezbytné pro zajištění pokračující peněžní toky z něčí investice. (Přemýšlíte o tom stát pronajímatel? Viz Top 10 rysy rentabilní pronájem nemovitostí a tipy na prospektivní pronajímatelem).
Rizika spojená s dlouhodobým vlastnictvím nemovitostí jsou skvělé, ale pokud zmírněno, že investor je dobře kompenzována jejich převzetí. Většina z těchto rizik, mezi něž patří transakční riziko nákupu a prodeje nemovitostí, rizika pro blaho majetku a riziko nalezení a udržení nájemníky jsou považovány za nesystematických rizika nebo investiční rizika, která mohou být diverzifikovány pryč, pokud příslušný počet investice jsou nakupovány v dobře řemeslně portfolia. Problémem pro většinu investorů je, že nemovitost je natolik kapitálově náročné, že částka potřebná na nákup dostatek majetku k diverzifikaci pryč těchto rizik je mimo jejich schopnosti. (Chcete-li se dozvědět, jak zhodnotit své osobní úrovně rizika, viz: stanovení rizik a riziko pyramida).
Volba strategie
Aby bylo možné rozhodnout, zda obracející vlastnosti nebo držení nich jsou dlouhodobé, je nejvhodnější strategií, je třeba odpovědět na několik kritických otázek. Investor se musí rozhodnout, zda přidělení kapitálu je trvalý nebo přechodný jedno a to, zda je základní součástí celkové investiční strategie nebo prostředek ke zvýšení výnosů. Jeden musí také určit, jaké riziko a výnos je vhodná pro tuto část svých investičních portfolií a zda má investor odpovídající toleranci a dovednost vzít na sebe odpovědnost za řízení, které jdou spolu s jedním typem investic. V případě, že kapitál není k dispozici ke koupi diverzifikované portfolio, potenciální investor musí být připraven vzít na nesystematické riziko včetně jednotlivých rizik vlastnictví a možného nedostatku poptávky po majetku, ať už domů či nájemníky. Při rozhodování o tom, aby se na strategii buy-a-sell, investor musí také určit, zda on nebo ona má schopnosti odhalit nouzi prodej, nebo ustalovače. V tomto transakční strategie, je důležité určit, zda kapitál může být otočen tolikrát v daném investičním období překonat transakční náklady jak na nákupním a prodejním stranu, včetně zprostředkování, financování a závěrečných poplatků.
Sečteno a podtrženo?
Ačkoli volba mezi těmito dvěma strategiemi dotčených závisí na jeho konkrétní situaci a investičních cílech finančních, dlouhodobá holding strategie je obecně vhodnější pro ty, kteří využívají nemovitostí jako základní část svých celkových investičních portfolií; obracející vlastností je vhodnější, když je nemovitost použita jako doplněk nebo zpětné vylepšení taktiky. Investoři, kteří si přejí hromadit bohatství a odvodit příjmy ze svých investic do nemovitostí by měly zvážit držení nemovitosti v dlouhodobém horizontu, za použití vlastního kapitálu integrována do portfolia k financování jiných investičních příležitostí, s potenciálem nakonec prodávat vlastnosti v up trhu. Obracející vlastností je taktika, která se nejlépe hodí pro období, kdy jsou nízké vyhlídky na akciových a dluhopisových trzích, nebo pro investory, kteří chtějí realizovat krátkodobé kapitálové zisky pro tak dlouho, dokud Současný trh umožní.